Prescripción Notarial

Prescripción adquisitiva de dominio notarial

Es tambien denominado como «prescripción adquisitiva notarial o prescripcion notarial» debido a que se suele usar para adquirir una propiedad de bienes debido a la posesión contínua de estos bienes durante un tiempo largo y se esta bajo ciertas condiciones que fija la ley peruana o del pais en cuestion, esto sucede cuando su anterior propietario deja pasar el tiempo sin hacer uso de esta y otra persona toma posesion del mismo.

Este mecanismo que establece la ley permite que una persona que ha poseído un bien (un inmueble por lo general) por un período de tiempo determinado pero que es largo, de forma pública, pacífica y continua mientras el propietario original no ha hecho ningun atisbo de hacer uso de esta, pueda formalizar su derecho de propiedad con el apoyo de un notario.

Detalles de la Prescripcion Notarial

Se establece que en el codigo civil peruano que toda persona que haya hecho posesion de un inmueble de manera continua, pacifica y publica durante un plazo de 5 a 10 años puede empezar por el tramite de poder reclamar el titulo de propiedad del inmueble. Aca se establecen algunos conceptos claves para entenderlo:

• Prescripción Adquisitiva: Tambien conocida como «usucapion», se considera que es la adquisición de la propiedad o de un derecho real mediante la posesión continuada del bien durante un tiempo determinado, siempre que esta posesión se haya realizado bajo ciertas condiciones legales como haber sido tomada sin problemas como intrusion forzada, de manera continua (sin desalojos) y por un tiempo largo.
• Notariado: El notario es el funcionario público que tiene que intervenir para dar fe de los hechos y procedimientos que ocurriran en el proceso de prescripción adquisitiva, actuando de manera imparcial y cuyo voto decidira la gestion de la propiedad. Su función es verificar que se cumplan los requisitos legales y formalizar el trámite sin necesidad de acudir a un tribunal o alargar el tema mucho mas del plazo inicial o hincar en costos no deseados. Hasta el año 1999, en peru, solo se podia realizar el proceso de prescripcion adquisitiva por un juez. Fue hasta ese año que se promulgó la ley 27157, que estipulaba que el proceso de prescripción adquisitiva también se podía tramitar utilizando la vía notarial, osea que la nueva ley señalaba que se podia aplicar el proceso con un notario, este funcionario es que también es competente para reconocer la propiedad por prescripción, siempre y cuando, se cumplan con los requisitos señalados por la ley.
• Los Bienes Inmuebles: La prescripción notarial es generalmente aplicada a bienes inmuebles, aunque en algunos casos podría extenderse a otros tipos de bienes, dependiendo de la legislación de cada país. Este inmueble en cuestion tiene que ser «adquirida» de tal manera que no se pueda probar que hubo algun modo violento en el proceso de traspaso o adquisicion.

Requisitos para poder aplicar al proceso de Prescripcion Notarial

Para poder empezar a solicitar el proceso de prescripcion notarial se tiene que cumplir con distintos requisitos que detallaremos a continuacion y que estan aplicados para el proceso peruano:}

• Posesion Continua: La persona interesada en contar con el inmueble y adquirirlo debe haber ejercido posesión del inmueble de manera ininterrumpida durante un determinado tiempo, que suele ser entre 5 y 10 años o más, dependiendo de la legislación local. No tiene que estar sujeta a interrupciones, si el aparente propietario se va a vivir a otro lugar durante este plazo el requisito, el cual se considera el principal, no se cumplira.
• Posesion Publica: El inmueble en cuestion tiene que estar sujeta a la visibilidad de todos, osea, testigos o terceros de que el inmueble existe y que efectivamente la persona sea el «dueño». Es decir, que durante el tiempo que ejerció la posesión p haya actuado como si fuera el “autentico” propietario del bien, esto es, sin reconocer a ningún poder superior al suyo sobre el inmueble.
• Posesion Pacifica: Que la posesion del inmueble haya estado sin haber sido interrumpida por reclamaciones judiciales o conflictos. Por ejemplo que en todo ese plazo no existan lios y peleas. No tiene que haber procesos vigentes o pasados por reclamo de posesion por otra persona.
• Documentacion Evidente: Que exista todo tipo de evidencia de posesion, ya sea testimonios de vecinos, recibos de servicios públicos pagados, etc.

La ley peruana regula la prescripción adquisitiva de dominio en los artículos 950, 951,952 y 953 en el que basicamente se detalla que si cumples con los requisitos antes mencionados puedes iniciar el proceso para que a la persona se le pueda declarar el propietario legitimo. Si la sentencia se pronuncia a favor de que tenga la adquisición de la propiedad, este vale como título para la inscripción en los registros correspondientes.

Recordemos que solo es mediante la via judicial que se puede iniciar el proceso para que funcione la prescripcion adquisitiva y asi poder tener la posesion del inmueble imputado.

Aunque es generalmente los requisitos antes mencionados hay otros detalles que no se puede perder de vista aunque son mas especificos, por ejemplo este tipo de prescripcion se tramita por un tipo especial de proceso, al que se le denomina proceso no contencioso. Este proceso es aquel donde no existe litigio en el inmueble, no existe algun conflicto de interes u oposicion de algun tiempo. Es decir, si en el transcurso aparece una una persona diciendo que el inmueble le pertenece originalmente a el y con la documentacion correspondiente el notario dara por concluida el proceso y no hay lugar a reclamo luego a excepcion de una forma. Ante ello, a la parte solicitante no le quedará otra opción que acudir a un proceso contencioso, es decir, a un proceso judicial para reclamar su derecho pero esto incluira un proceso mas largo del que no se asegura una conclusion exitosa.

En segundo lugar se tiene que saber que la prescripción por vía notarial procede para la regularización con un saneamiento de título. Es decir, para acceder al título de propiedad de un terreno, con miras regularizar la propiedad de todo el bien, es decir, del terreno más la edificación. Por ello, la prescripción adquisitiva por vía notarial, solamente se podria ejecutar ante:

• Predios urbanos.
• Proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea.
• Predios inscritos en zonas urbanas consolidadas pero que hayan sido inscritos como rústicos.

Detallado esto podemos realizar un proceso de adquisicion del inmueble mediante la prescripcion notarial. Para eso necesitamos detallar lo siguiente en el formulario:

• Se deberá indicar el tiempo de posesión del solicitante lo mas exacto posible, así como el nombre del titular del bien y su relacion con este. En caso de que el bien estuviese inscrito se deberá también mencionar el número de la partida registral en el registro civil.
• Nombre y dirección de los propietarios u ocupantes de los predios colindantes al terreno que se pretende ganar por prescripción y asi poder establecer testigos de que el solicitante sea el que dice ser asi como saber si existieron problemas de litigio en el pasado. Se proponda una solicitud que sera firmada por el interesado y los testigos propuestos, autorizadas por el abogado que lleva el caso.
• Se deberá describir con la mayor exactitud posible el bien del cual se reclama la propiedad. Así también, se deberá incluir los planos de ubicación y perimétricos, así como, la certificación municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria del bien. Detalle todo lo que tenga el bien en todos sus niveles en el plano propuesto, firmados por ingeniero o arquitecto colegiados y visados por el municipio o autoridad administrativa correspondientes en los casos que no exista partida registral o el área a prescribir no comprenda el íntegro del predio.
• Se ofrecerá necesariamente como prueba la declaración testimonial de no menos de tres ni más de seis personas, mayores de veinticinco años, sin perjuicio de los demás medios probatorios que se estimen pertinentes. Ademas de evidencia propia del solicitante de que aquel bien haya estado en su posesion durante el tiempo explicado.

Proceso de la Prescripcion Notarial Adquisitiva

El procedimiento de prescripción notarial suele incluir los siguientes pasos, aunque pueden variar ligeramente según las normativas que te establezcan (esto es un recopilado general):

• Solicitud ante el Notario: El poseedor del bien presentara una solicitud formal ante un notario para que se reconozca la propiedad mediante el proceso de prescripción adquisitiva notarial. Se debe aportar pruebas de la posesión, como testigos tangibles, pagos de impuestos sobre la propiedad, mejoras o inversiones realizadas en el bien, etc.
• Titulos y Certificaciones: El notario escogido realizara una investigación para verificar el estado jurídico del bien, solicitando certificados registrales para asegurarse de que el bien no tenga cargas, gravámenes o pleitos pendientes o pasados con algun propietario anterior.
• Notificacion a terceros: Se debera notificar a las partes interesadas relacionadas al inmueble, como posibles herederos del bien, titulares de derechos sobre el bien o propietarios registrados vigentes sobre la solicitud de prescripción. Este proceso puede incluir la publicación de edictos en medios de comunicación para hacer pública la solicitud de prescripción en caso de que no haya contacto directo con los posibles interesados. Esto es para evitar algun tipo de oposicion que pueda alterar el proceso legal que haya que todo se detenga.
• Resolucion Notarial: Si en un plazo estimado no existe oposicion alguna y el inmueble cumpla con todos los requisitos se emitira un acta notarial o escritura publica que declarara al solicitante como el propietario del bien bajo la figura de prescripción adquisitiva.
• Registro del Acta Notarial: Una vez emitida la resolución notarial correspondiente, el nuevo propietario debe inscribir el documento en los Registros Publicos. Este paso es crucial para que la propiedad quede formalmente inscrita y el nuevo dueño pueda hacer valer sus derechos frente a terceros y asi no tener problemas a futuro.

Ventajas de utilizar la figura del Proceso de Prescripcion Notarial Adquisitiva

Es mucho mejor utilizar esta figura legal en vez de un juicio normal para evitarse muchos dolores de cabeza.

• Rapidez en el proceso: En comparación con un proceso judicial normal, la vía notarial es mucho más ágil y directa, ya que evita la intervención de un tribunal y sus tiempos procesales largos, ademas de sus costos mucho mas elevados.
• Costos Menores: Evitando litigios con los propietarios originales los honorarios legales que se tenga que pagar se reduciran enormemente.
• Descongestion Judicial: Se evita tener una carga enorme de papeleo permitiendo, si se cumplen los requisitos, una rapida resolucion sin que involucre todo tipo de documentos de por medio.

Limitantes de la Prescripcion Notarial

Esta manera de poseer un bien si bien permite una resolucion relativamente rapida tambien es menester de desventajas muy grandes siendo la principal que si alguno de los propietarios originales o algun relacionado a ellos da un litigio el proceso se detiene y se debera seguir por via judicial, con todo lo que ello implique.

Bienes sobre los cuales se puede aplicar la Prescripcion Notarial Adquisitiva

Algunos tipos de inmuebles sobre los cuales, usualmente, se aplica esta forma legal son:

• Herencias no Formalizadas: En muchos casos los herederos de un bien inmueble heredado no formalizan la herencia de manera adecuada o directamente no lo hacen, lo que deja el bien sin un propietario legalmente reconocido. Si uno de los herederos o un tercero ha estado en posesión del bien durante el tiempo requerido, puede solicitar la prescripción notarial y asi tener la posesion legitima.
• Bien en Abandono: Se aplica con un bien abandonado por el propietario original y esta es utilizada por otro miembro distinto bajo el conocimiento del primero. Aqui el ultimo puede solicitar la figura de la prescripcion notarial para formalizar la propiedad.
• Terrenos sin titulo legal: En zonas donde hay ocupación de terrenos sin títulos formales y se «invade» el espacio, la prescripción notarial puede ser una herramienta para legalizar la situación del poseedor y asi llegar a un titulo de propiedad.

Utilizar la figura de la prescripcion notarial con un abogado especializado es practicamente indispensable si se quiere realizar todo de manera adecuada. Te regulariza las situaciones de posesión prolongada, siempre y cuando se cumplan los requisitos legales y no existan conflictos con terceros.